邵东二手房交易市场行情分析 -尊龙凯时网站

楼市火爆时，年轻人梦想着在大城市安家落户，碍于高房价，部分人会退而求其次选择购置县城的房产。一些县城的房价也因此水涨船高，掏空年轻人的钱包。



而眼下，中国人对房子的信仰正在经受全方位的考验。房地产市场遇冷，县城的房子首先成了鸡肋，年轻人回去住不了，也卖不掉。







卖房



县城房子越来越烫手了。把房子挂出去的一年多，张宁的信心全无。



张宁定居在天津。卖掉老家济宁泗水县城房子的想法，出现在2020年底。房子当时还有租客，为赶上春节卖房的高峰期，张宁提前收回了房子，并做了深度清洁。“县城里很多外地打工的人，过年才有空回家看房。”张宁说。



2021年春节刚过，县城街上的商铺恢复营业的第一天，张宁就挨个向中介公司打电话，热情介绍自己的房子。张宁的房子位于二楼，是个小两居、坐南朝北。房子购于县城楼市火爆的2017年，全款33万，装修花了11万。



这次卖房，张宁的定价是54万，“加上这些年的物业费、通货膨胀等因素，这个价位很合理”。



信心满满的张宁很快遭遇现实泼下的冷水。电话那头，多家中介公司的答复出奇地一致：“这房子不好卖”。起初，张宁以为是中介公司的套路，不以为意。直到房子挂出三四个月后，只有零零星星一两个人看房，她开始慌了张。



等到五一假期，一对在外地工作的小夫妻专程赶回泗水县城看房，并对张宁的房子表现出极大的兴趣。可两天后，男方父母的不满，扼杀了这笔即将交易的订单，老人表示：“起码要有个客卧，将来我们带孩子或是有客人来也方便。”



房子挂出后16个月里，相继有十几拨人来看房。每个人都能找出不满意的地方，不是面积太小，就是采光不好。这让张宁很犯愁，“这届买方好挑剔”。从2021年7月至今，几乎每月她都要在社交媒体上发一条动态许愿：“求顺利卖房！”



等到国庆假期间，县城迎来了又一个看房高峰期，有中介主动联系张宁，建议她降价卖房。电话那头说出的数字让张宁倒吸一口凉气——44万。这几乎是4年前她投入在房子上的价格。“现在的44万和2017年的44万，能一样吗？”她问中介说，“2017年房子三千多一平，现在都涨到五千一平了。”



“现在的房子和2017年的房子能一样吗？”中介反问。张宁沉默了半晌。



张宁不甘心让步，想再探探底。然而，回应她的只有市场的冷清。整个假期，只有一个人来看房，诟病完房子的采光后，便再无下文。



与现实硬碰硬后，张宁只好服软。今年春节，她和丈夫商议，将房子定价调整为47万，“如果有人要买，可以让2万”。半年过去了，房子并没有因为降价变得抢手。



2021年，全国房价过万的县城有103个，占全国县城的5%，县城房价普遍都在每平3000元到8000元这个区间。不算低的房价，对于县城原本的人口吸引力有限，但对于在大城市打拼的年轻人来说，无疑具有无敌的吸引力：拿一二线城市工资，付县城房贷。返乡置业的热潮背后，房价上去了，建成的房子却空下了。年轻人掏空了腰包，却住不了县城的新房。



远在广州的罗平，为卖掉湖南邵东县的房子也奔波了大半年。罗平的房子位于邦盛凤凰城，曾是当地热销的楼盘之一。今年年初为了卖房，罗平咨询了当地一家中介公司，对方开出的价格是3800元/㎡，远低于该县平均房价。罗平无法接受中介提出的价格，便不再继续沟通。



图 | 罗平购房所在小区



一直等到今年6月，罗平重新求助中介，这次他换了一家公司，对方给出的价格比上一次更低——3580元/㎡，这与罗平2018年购入房子的价格相差无几。他的房子足足有168平方米，目前还是毛坯房。他仔细算过一笔账，房子按照目前的预估价卖出去“至少要亏13万”，事实上，“也可能根本卖不出去”。



罗平索性跳过中介把房子挂到网上直售，但始终无人问津。偶尔有电话打来，罗平兴奋地接起，发现都是中介公司。中介表示愿意代理出售，可给出的价格都让罗平失望。



为摸清市场，罗平浏览了同小区待售的二手房，情况很不乐观。小区里很多和他家条件相当的房子，价格定得比罗平更低，依然卖不出去。就连同等面积的精装房，价格也没有比罗平的房子高出多少。看着看着，罗平的心一截截凉下去，“现在这个行情，能回本就不错了”。



图 | 罗平的房子目前仍是毛坯房



在经历了长达十余年的野蛮生长后，县城房的流动性开始变弱。眼见县城的楼市日益萧条下去，新房库存积压，二手房有价无市，妥协的只能是房主。很多房主为了转手，不得不“割肉”离场。



长沙的杨林也在为卖县城房而发愁，他的房子买在湖南益阳赫山远郊的会龙山下，是一套140平米的“山景房”。该楼盘开盘后均价稳在5500元一平， 2019年杨林购入房子的价格为77万，装修花费40多万，粗略估算共投入120万。买完才发现“山景房真的在山里”，离城区有十几公里，开车需要20多分钟。



图 | 小区紧挨着会龙山



2021年2月卖房之初，杨林将价格定在92万，“能卖掉就好，亏点就亏点”。一个月过去后，没人咨询过。他有些慌张，主动联系了中介公司，多家公司给出了一致的方案——降价。犹豫几天之后，他把价格降到88万，“这一次应该问题不大吧”。然而，房子扔进市场仍没溅起一点水花。



两个月之后，恰逢五一假期，中介建议杨林把房子降到82万。他不死心，“这也降太多了”，经过几轮拉扯，最终定价为83.3万。“这是最后一次降价了，还卖不出去就算了”，他对中介表示。接下来的半年，杨林没有接到任何关于买房的电话，“我都快要忘记有套房在卖了”，他自嘲道。



市场如此冷清，杨林只好亲手打破自己定的规矩，再次降价到79万。“现在已经是倒贴了”，杨林说，这几乎是当初购买毛坯房的价格。







退路



曾几何时，县城房是几亿农村及乡镇人口进城的跳板，在土地财政对楼市的刺激下，县辖区内居民“买房进城”的热情撑起县城楼市的繁荣光景。工作在北上广，买房在小县城，是许多小镇青年的梦。



杨林买县城房就是为了和女友安一个家。2019年，杨林年近三十，结婚在即的他迫切需要一个稳定住所。他找到转行做了房产中介的前同事，对方极力向他推荐山下的楼盘，“说资江一桥即将搬迁至小区附近，楼盘到时候会升值好几倍。”



站在房市火爆的当口，杨林不曾怀疑前同事的话，更何况，他已经等不及拥有一个自己的家。看房当天，杨林和女友通视频电话，向她展示房子的细节，房子得到女友认可之后，他便迅速拿下。



房子单价为5488元一平，首付为20万，买下后需每月背负3000多元房贷。当时杨林在赫山的生计是做贷款业务，收入足以支撑买房后的生活。手头宽裕时，他开始投资超市、炒股，日子过得越来越有奔头。与女友感情确定后，除了赫山，他不曾想过去别的城市。



过去20多年里，中国城镇化率快速跃升到63.89%。城镇人口激增之下，全国县城楼市也普遍存在过度开发的情形，就连二手房的挂牌价格也水涨船高。人们对县城的未来一片看好，前赴后继地奔入楼市。



在广州一家汽配厂工作的罗平，当初回到县城买房是基于更现实的考量。2018年，罗平的大女儿出生，买房成了必须执行的计划。起初，罗平在广州勘察了一圈，手握16万的存款，他发现自己只够付一套 “老破小”的首付，但这实在无法满足他对家的期待。



对未来的忧虑，进一步牵制住罗平的“野心”。那几年，他看到不少工厂倒闭或搬迁到东南亚，开始担心自己的工厂也会发生变动。“广州的房贷可容不得我失业”，罗平思前想后，觉得县城的容错率显然更高。



拿着钱，罗平带妻子一起回邵东老家看房，一路上两人难掩欣喜，辗转了好几家中介公司，最终看上一套168平的大房子。房子位于顶层，通风和采光效果都很好。更重要的是，小区位于新县政府旁边，周边有多所学校，配套设施都较为完善。考虑到女儿将来可能会回县城读初高中，罗平心动了，向亲戚借了3万块后，凑齐了首付。



图 | 罗平的购房合同



不同于罗平将所有希望都寄托在县城，对张宁来说，在县城买房更像是她的退路。她的房子买于2017年，当时，“房价要涨”的信息铺天盖地砸来，张宁和丈夫来不及分辨，火速在老家泗水县买下一套房，房子总价33万，首付13万多。就在前一年，他们刚在天津的城郊买下一套三居。两份房贷总计约4000元，对他们来说是笔不小的负担。



在泗水县，张宁拿下的房子是一套小户型，对她来说，这套房子的居住功能并不重要，重要的是小区附近有县城最好的高中，“要是以后天津的事业失败了，还能让儿子回去读书”。张宁的计划做得长远，当时她儿子还在念小学。



张宁和爱人商量，与其让房子空着，不如把村里的父母接到城里生活，“老人年龄大了，很容易磕着碰着，住在村里不方便”。考虑到不要让老人太累，张宁特意选择了二楼的房子。她还专程从天津回到泗水县装修房子，前后耗时三个月，从地板、墙纸到家具选择，全都亲力亲为。



房子装修完半年后，张宁把钥匙给了父母，叮嘱他们“一定要去住”。







空置



县城房总是免不了被空置的命运。缺乏支柱产业的县城，无法提供理想的就业机会，无论是脱离土地的农民，还是追求发展的年轻人，即使买了房，也很难在这里真正安家置业，县城人口外流导致的空心化问题日益凸显。根据2017年发布的《中国城镇住房空置分析》显示，我国的城镇住房空置率已达到21.4%，其中，三四线城市的县城空置率达到30%左右。



张宁没想到，在村里住了一辈子的父母并不适应城里的生活。在老人看来，村里的大平房住着宽敞多了，还有一个大院子，走在路上随便都能找到人唠唠嗑、打打牌。但城里的房子总是太吵，半夜都能听到街上的声音，周围的邻居也很难搭上话，唯一的娱乐只剩下看电视，但操作起未免太复杂。



最后，父母竟搬回村里去了。理由是：“地里的菜没人看可不行，囤的粮食还要晾”。



父母走后，张宁索性将房子出租。房子挂出去四个月后，以每月1100元的价格租出。作为房东，张宁并未如愿躺平，麻烦接踵而来，“三天两头说家具坏了，让我花钱找人维修”，张宁抱怨道，“这房子才刚装修完一年啊”。



一天，正在上班的张宁接到邻居电话，“房子漏水了，楼下天花板都在滴水”。张宁打电话给租客，对方称回老家了，赶不回来，她急忙让父母前去收拾。父母一进门，就发现“屋里一团糟，卫生间的水龙头还在哗哗地流”。事后，张宁决定收回房子，不再出租。



房子再次闲置，并且，越来越可能一直闲置下去。随着时间的推移，张宁发现，自己回不去县城了。老家位于高考大省山东，每次过年回家看到亲戚家的孩子密密麻麻的学习日程，张宁都暗自庆幸当初把孩子带去了天津。儿子在天津的学习相对轻松，学校更注重全面发展，张宁越来越觉得，这才是她期望的教育方式。



既然不是为了儿子，县城的房子就没必要再留着。



与张宁一样，罗平为女儿在县城铺好的路也开始摇摇欲坠。罗平的大女儿即将升小学，他却没有信心申请到公立学校，“现在入学和以前不一样了，名额都是留给高级人才的孩子，我这样没学历、没技术的人，很难为女儿争取到”。据罗平回忆，早些年他们厂区附近的小学，外来务工者的孩子都能申请。这几年，学校的申请条件越来越严苛，罗平的许多工友不得不把孩子送回老家，实在不忍心的，就送去私立学校。罗平选择了后者，对这个家庭而言，这将是一笔巨额开销。



图 | 公立小学申请实施积分制



罗平曾算过一笔账，家中四口人，每个月开销至少1万元，其中房租1500元、大女儿学费1700元、房贷2794元，再加上车贷、生活开销和一些杂费，“日子过得紧巴巴的”。



去年年底，罗平给自己的2022年定下目标——存够三万块。半年过去后，存款仍为零。广州多暴雨，工厂受此影响总停工，罗平也跟着断了收入，“都开始吃老本了”。走投无路之际，可施行的方案只有一个——卖掉县城闲置的房子。原本为未来铺的路，转眼就需要拆掉填补眼下的路。



年轻人在楼市火爆时下单县城或市郊的房子，作为在大城市打拼的退路，没成想生活有时候竟无退路可言。县城成了回不去的故乡，曾经的计划变成了错配的资产。



2021年，杨林的事业跌至低谷，欠下上百万的债务，他不得不去长沙寻求工作机会，“赫山的工作，工资都是三四千，我要是这样赚钱还债，估计得还到下辈子”。与此同时，他与女友的感情也走到尽头，对赫山再无眷恋，县城的房子只剩下一个用处——卖掉偿还部分债务。



冷静下来思考后，张宁也发现，当初自以为明智的规划，其实充满了不切实际的幻想。10年前，张宁在泗水县一家超市做售货员，每月拿着2000元的工资，孩子出生后，现实压力成倍飙升，买奶粉、上学、看病，每一样都需要靠钱支撑。



为了给孩子创造更好的生活条件，2012年，张宁和丈夫来到天津做家居生意，收入翻了几倍，还在天津买了房。如果放弃这一切再回县城，一家人的生活靠什么来维持？在县城置房的计划越想越经不起推敲，张宁终于想明白，既然回不去了，好歹要及时止损。



不过前提是，得先把县城的房子卖出去。



*文中部分受访者信息有模糊处理










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撰文 | 吴向娟



编辑 | 孙雅兰